Cada año, miles de ciudadanos europeos y no europeos toman la decisión de adquirir una propiedad en la Costa Blanca. Para muchos de ellos, el proceso está lleno de incógnitas: ¿Necesito el NIE antes de firmar? ¿Qué impuestos pagaré? ¿Puede un banco español concederme hipoteca? ¿Qué fue la Golden Visa y por qué desapareció? Esta guía responde a todas estas preguntas de forma clara y práctica, con referencias a la normativa oficial vigente.

El NIE: el primer paso de cualquier comprador extranjero en España

El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es el documento de identificación fiscal que necesita cualquier ciudadano no español para realizar operaciones con trascendencia económica en España. Sin NIE no es posible escriturar una compraventa, abrir una cuenta bancaria, solicitar una hipoteca ni liquidar impuestos.

El NIE se tramita ante la Policía Nacional a través de la Oficina de Extranjería o en el Consulado español del país de residencia del solicitante. Para quienes no puedan desplazarse a España, es posible otorgar un poder notarial a un representante para que gestione el trámite en su nombre. El Ministerio del Interior publica los modelos y procedimientos actualizados.

Fiscalidad del comprador no residente: lo que pagarás y cuándo

En el momento de la compra

La adquisición tributa de la misma manera que para un residente: IVA (10% en obra nueva, 21% en locales) más AJD en Comunitat Valenciana (1,5%) para obra nueva; ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) al 10% en la Comunitat Valenciana para segunda mano. No existe ningún recargo por ser extranjero no residente en el momento de la compra.

Durante la tenencia: IRNR

El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) es el tributo que afecta al propietario extranjero no residente durante la tenencia del inmueble. Si la vivienda no se alquila, el titular tributa anualmente por una renta imputada del 1,1% del valor catastral del inmueble (si el catastral ha sido revisado en los últimos 10 años) o del 2% en caso contrario. El tipo impositivo es del 19% para residentes en la UE, EEE o Suiza y del 24% para el resto. La Agencia Tributaria publica toda la información sobre el modelo 210 (declaración de IRNR).

En la venta: tributación de la ganancia patrimonial

Al vender el inmueble, el no residente tributa por la ganancia patrimonial obtenida (diferencia entre precio de venta y precio de adquisición más gastos). El tipo es del 19% para residentes de la UE/EEE y del 24% para el resto. Existe, además, una retención del 3% sobre el precio de venta que el comprador está obligado a ingresar en Hacienda en nombre del vendedor no residente como pago a cuenta del impuesto.

¿Puede un extranjero obtener hipoteca en España?

Sí. Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, aunque con condiciones distintas a las de los residentes. Las diferencias principales son: el porcentaje de financiación sobre el valor de tasación es habitualmente del 60-70% (frente al 80% para residentes), se exigen más garantías documentales (declaraciones de renta del país de origen, extractos bancarios, contrato de trabajo o justificación de ingresos), y el proceso puede ser más largo.

Para los ciudadanos comunitarios, el proceso es más sencillo que para los nacionales de países fuera de la UE. Es recomendable contactar con varias entidades financieras antes de firmar el contrato privado de compraventa para tener pre-aprobación de financiación. El Banco de España publica un comparador de hipotecas y herramientas de simulación útiles para el comprador.

La Golden Visa: qué fue, por qué desapareció y qué queda en 2026

La Golden Visa inmobiliaria española permitía a ciudadanos no comunitarios obtener un permiso de residencia mediante la inversión de al menos 500.000 € en bienes inmuebles en España. Fue suprimida mediante Real Decreto publicado en el BOE a principios de 2025, en el marco de las medidas del Gobierno para contener la presión sobre el mercado de la vivienda en las zonas más tensionadas.

En 2026, la Golden Visa inmobiliaria ya no existe como vía de residencia. Sin embargo, existen otras opciones de residencia para inversores no comunitarios con capacidad financiera alta: la residencia no lucrativa (para quienes demuestren ingresos suficientes sin necesidad de trabajar en España), el permiso de residencia para inversores por inversión en actividades empresariales o adquisición de valores, y la residencia habitual por arraigo o reagrupación familiar. Consulta siempre con un abogado especializado en extranjería antes de planificar la operación sobre la base de un régimen de residencia específico.

El portal de extranjería del Ministerio del Interior recoge la normativa actualizada en materia de residencia para extranjeros.

El representante fiscal: obligatorio en algunos casos

Los no residentes en España que sean propietarios de inmuebles y tributen por IRNR están obligados, en determinados supuestos, a designar un representante fiscal con domicilio en España. Esta figura actúa como interlocutor ante la Agencia Tributaria y facilita el cumplimiento de las obligaciones fiscales desde el país de residencia del propietario. Es especialmente recomendable para todos los compradores no residentes que no cuenten con asesoría fiscal en España.

La cuenta bancaria española: necesaria y conveniente

Aunque no es obligatorio por ley disponer de una cuenta bancaria española para comprar un inmueble, en la práctica resulta imprescindible. La liquidación de impuestos (IRNR, IBI, comunidad de propietarios, suministros) se domicilia en cuenta española. La hipoteca, si la hay, también. Abrir una cuenta en un banco español es un trámite sencillo que puede realizarse en persona durante una visita o, en algunos bancos, de forma telemática previa verificación de identidad.

En GG Real Estate Costa Blanca trabajamos con compradores internacionales de forma habitual y coordinamos todo el proceso de compra —desde la búsqueda de inmueble hasta la escrituración— junto a abogados y asesores fiscales de confianza especializados en el comprador no residente. Habla con nuestro equipo y te explicamos el proceso completo sin compromiso.