Der Neubaumarkt an der Costa Blanca durchläuft 2026 einen der aktivsten Zyklen des letzten Jahrzehnts. Die anhaltende internationale Nachfrage, die Knappheit an baureifem Land in etablierten Gemeinden und die sich allmählich moderierenden Zinssätze haben die Bautätigkeit auf ein Niveau gehoben, wie es seit vor der Krise von 2008 nicht mehr zu beobachten war. Doch der Kauf vom Plan birgt spezifische Risiken, die beim Kauf einer fertiggestellten Immobilie nicht bestehen. Dieser Leitfaden soll Ihnen helfen, mit allen nötigen Informationen zur Unterzeichnung zu gehen.
Warum konzentriert sich an der Costa Blanca 2026 so viel Neubautätigkeit?
Die Costa Blanca, die 212 Kilometer Küste der Provinz Alicante von Dénia bis Pilar de la Horadada, ist gemessen am Transaktionsvolumen ausländischer Käufer das aktivste internationale Immobilienziel am spanischen Mittelmeer. Gemeinden wie Finestrat, Villajoyosa, Guardamar del Segura, Orihuela Costa und Calpe konzentrieren den Großteil der aktiven Neubauprojekte, sowohl im mittleren Segment als auch im Premium- und Luxussegment.
Drei Faktoren erklären diese Konzentration. Erstens die Verfügbarkeit von noch zu erschließendem Bauland in den Küstengemeinden der Provinz Alicante, die deutlich über der von Gebieten wie der Costa del Sol liegt. Zweitens die stabile Nachfrage europäischer Käufer: Polen, Deutsche, Belgier, Niederländer und Skandinavier, die einen Zweitwohnsitz oder ein Investitionsobjekt mit Mietrendite suchen. Drittens die Verteuerung von Bestandsimmobilien, die den Preisunterschied zu Neubauten verringert und das neue Produkt wettbewerbsfähiger gemacht hat.
Wenn Sie diese Dynamik anhand konkreter Marktdaten einordnen möchten, empfehlen wir Ihnen unsere Analyse zu den Immobilienpreisen an der Costa Blanca nach Gemeinden 2026, in der wir die Preisentwicklung pro Quadratmeter in den wichtigsten Orten im Detail darstellen.
Kauf vom Plan: reale Vorteile und Risiken, die Sie kennen sollten
Vorteile des Kaufs vom Plan
Wettbewerbsfähigerer Einstiegspreis. Beim Kauf in der Start- oder Erstvermarktungsphase erhält der Käufer Zugang zu Startpreisen, die 10 % bis 20 % unter dem geschätzten Marktwert zum Zeitpunkt der Übergabe liegen können. Die Wertsteigerung während der Bauphase — in der Regel 18 bis 36 Monate — kann einen erheblichen Gewinn bedeuten.
Individuelle Gestaltung. In den frühen Vermarktungsphasen erlauben viele Bauträger die Auswahl von Ausstattungsdetails, Küchenaufteilung oder optionalen Sonderausstattungen. Diese Flexibilität entfällt bei Bestandsimmobilien.
Gestaffelte Finanzierung. Die Zahlung erfolgt in Raten: Anzahlung bei Reservierung, Zahlungen während der Bauphase und Restzahlung bei der notariellen Beurkundung. So kann der Käufer die Finanzierung planen, ohne von Anfang an über das gesamte Kapital verfügen zu müssen.
Risiken des Kaufs vom Plan und wie man sie mindert
Bauträgerrisiko: das gravierendste Risiko. Gerät der Bauträger vor der Übergabe in ein Insolvenzverfahren, kann der Käufer die geleisteten Anzahlungen verlieren, wenn diese nicht ordnungsgemäß abgesichert sind. Das Gesetz 38/1999 vom 5. November über die Gebäudeordnung (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) und seine spätere Ausführungsgesetzgebung verpflichten den Bauträger, die vor der Übergabe erhaltenen Beträge durch eine Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung abzusichern. Verlangen Sie dieses Dokument, bevor Sie irgendeine Zahlung leisten.
Verzögerungen bei der Übergabe. Bautermine werden häufig nicht eingehalten. Eine Verzögerung von 6 bis 12 Monaten gegenüber dem geplanten Termin ist statistisch gesehen in der Branche üblich. Der Vertrag muss den Übergabetermin, die Vertragsstrafen bei Verzug und das Rücktrittsrecht des Käufers festlegen, falls die Verzögerung eine vereinbarte Schwelle überschreitet.
Abweichung zwischen Projekt und Realität. Was in Renderings und Modellen gezeigt wird, kann vom Endergebnis in Bezug auf Qualität, Ausblick oder Gemeinschaftsflächen abweichen. Verlangen Sie das Baubeschreibungsdokument (memoria de calidades) mit detaillierten Angaben zu Materialien, Marken und technischen Spezifikationen als verbindlichen Vertragsbestandteil.
Veränderungen im Umfeld. Ein leeres Grundstück neben der Anlage kann noch vor der Übergabe zu einem weiteren Gebäude werden. Prüfen Sie vor der Unterzeichnung den Bebauungsplan der Gemeinde sowie angrenzende Baugenehmigungen.
Rechtlicher Rahmen zum Schutz des Neubaukäufers in Spanien 2026
Der Kauf einer Neubauimmobilie vom Plan in Spanien ist durch einen gesetzlichen Rahmen geregelt, der sich seit der Krise von 2008 erheblich weiterentwickelt hat. Die grundlegenden Säulen, die Sie kennen sollten, sind folgende:
Gesetz 38/1999 über die Gebäudeordnung (LOE): Legt die Pflicht des Bauträgers fest, Garantien für versteckte Mängel abzuschließen (10 Jahre für strukturelle Elemente, 3 Jahre für Sachschäden und 1 Jahr für Ausstattungselemente), und regelt die Bauabnahme sowie das Gebäudebuch (libro del edificio). Den vollständigen Gesetzestext finden Sie im BOE (Amtsblatt).
Königliches Dekret 515/1989 über Verbraucherinformation beim Immobilienkauf: Verpflichtet den Bauträger, dem Käufer vor der Unterzeichnung den allgemeinen Lageplan, den Grundriss der Immobilie, die Baubeschreibung, den Gesamtpreis und die Zahlungsweise zur Verfügung zu stellen. Die Vorschriften zum Verbraucherschutz im Wohnungswesen finden Sie auf dem Portal des Ministeriums für Wohnungswesen und Stadtagenda.
Zivilgesetzbuch (Art. 1124 ff.): Bildet die Grundlage für das Recht des Käufers, den Vertrag aufzulösen und bei schwerwiegender Vertragsverletzung durch den Bauträger die Rückerstattung der geleisteten Beträge zuzüglich Zinsen zu verlangen.
Gesetz 57/1968: Obwohl größtenteils durch das Gesetz 20/2015 aufgehoben, gelten seine Grundsätze zum Schutz von Vorauszahlungen durch die Pflicht zu Bürgschaften und Versicherungen weiterhin. Die Banco de España veröffentlicht nützliche Informationen darüber, wie sich die Solvenz der Institute überprüfen lässt, die diese Bürgschaften ausstellen.
Der Kaufprozess vom Plan Schritt für Schritt
1. Auswahl des Bauprojekts und erste Due Diligence. Prüfen Sie, ob der Bauträger über eine erteilte oder zumindest beantragte Baugenehmigung verfügt. Konsultieren Sie das Handelsregister (Registro Mercantil), um die Solvenz der Bauträgergesellschaft zu überprüfen. Prüfen Sie, ob bereits andere Projekte übergeben wurden, und werfen Sie einen Blick auf deren Erfolgsbilanz.
2. Reservierung. In der Regel zwischen 3.000 und 10.000 €, mit oder ohne bindende Wirkung. Prüfen Sie, ob und unter welchen Bedingungen der Betrag erstattet wird, falls der private Kaufvertrag nicht zustande kommt.
3. Privater Kaufvertrag. Dies ist das wichtigste Dokument der gesamten Transaktion. Er muss Folgendes enthalten: Gesamtpreis, Zahlungsweise und Zahlungsplan, Übergabetermin und Vertragsstrafen, die Baubeschreibung als verbindlichen Anhang, die Beschreibung der Immobilie gemäß genehmigtem Projekt sowie die Absicherung der geleisteten Zahlungen.
4. Zahlungen während der Bauphase. Jede Zahlung muss von einer individuellen Bürgschaft oder Versicherungsbescheinigung begleitet werden, die diesen Betrag abdeckt. Verlangen Sie die Bürgschaft, bevor Sie eine Überweisung tätigen.
5. Besichtigung vor der Übergabe. Sie haben das Recht, die Immobilie vor der notariellen Beurkundung zu besichtigen, um zu prüfen, ob sie den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Erstellen Sie ein Mängelprotokoll, das der Bauträger vor oder unmittelbar nach der Übergabe beheben muss.
6. Notarielle Beurkundung. Zu diesem Zeitpunkt wird der Restpreis beglichen, in der Regel durch eine Hypothek. Der Notar prüft die Unterlagen des Bauträgers sowie das Gebäudebuch.
7. Steuerabwicklung. Der Kauf einer Neubauimmobilie unterliegt der Mehrwertsteuer (IVA) (10 % bei gewöhnlichem Wohnraum, 4 % bei öffentlich geförderten Wohnungen) zuzüglich der Stempelsteuer (AJD, Actos Jurídicos Documentados), deren Satz je nach Autonomer Gemeinschaft variiert. In der Autonomen Gemeinschaft Valencia beträgt die AJD 1,5 %.
Gebiete mit der höchsten Neubautätigkeit an der Costa Blanca 2026
Die Bautätigkeit konzentriert sich auf mehrere Korridore. Finestrat und der Nordhang des Gebirgszugs, der die Bucht von Benidorm überragt, vereinen einige der ambitioniertesten Wohnprojekte der Gegenwart, mit zeitgenössisch gestalteten Apartmentanlagen mit Blick aufs Mittelmeer. Guardamar del Segura und Orihuela Costa verzeichnen eine anhaltende Aktivität im mittleren bis gehobenen Segment mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis für den internationalen Käufer. Calpe, Altea und Jávea konzentrieren die hochwertigste Neubautätigkeit mit Villen- und Luxusapartmentprojekten für den kaufkräftigen europäischen Käufer.
Um die Unterschiede in Lebensstil und Käuferprofil zwischen den einzelnen Gemeinden zu verstehen, empfehlen wir Ihnen unsere Analyse Benidorm vs. Altea: zwei Lebensmodelle an der Costa Blanca, in der wir beide Reiseziele ausführlich vergleichen.
Besteuerung des ausländischen Käufers von Neubauimmobilien: was Sie vor der Unterzeichnung wissen sollten
Der nicht in Spanien ansässige Käufer, der eine Neubauimmobilie an der Costa Blanca erwirbt, muss drei wesentliche steuerliche Pflichten berücksichtigen:
NIE (Ausländeridentifikationsnummer): unerlässlich für die notarielle Beurkundung. Sie wird bei den Ausländerbehörden (Oficinas de Extranjería) oder bei den spanischen Konsulaten im Wohnsitzland des Käufers beantragt. Der Vorgang kann per notarieller Vollmacht abgewickelt werden, ohne dass eine Reise erforderlich ist.
IRNR (Einkommensteuer für Nichtansässige): Wird die Immobilie nicht vermietet, zahlt der Nichtansässige jährlich Steuern auf ein fiktives Einkommen, das auf Grundlage des Katasterwerts der Immobilie berechnet wird. Wird sie vermietet, werden die erzielten Einkünfte besteuert. Der allgemeine Steuersatz beträgt 19 % für Ansässige der EU/des EWR und 24 % für alle übrigen.
Vermögensteuer: Nichtansässige mit Vermögenswerten in Spanien unterliegen dieser Steuer für die auf spanischem Staatsgebiet gelegenen Vermögenswerte. Die Autonome Gemeinschaft Valencia wendet ihre eigene Steuerstaffel und eigene Freibeträge an.
Für jeden ausländischen Käufer ist eine spezifische steuerliche Beratung vor der Unterzeichnung unerlässlich. Das Finanzministerium (Agencia Tributaria) veröffentlicht detaillierte Informationen zur IRNR und zur steuerlichen Behandlung nicht ansässiger Investoren in Spanien.
Wie Sie einen zuverlässigen Bauträger an der Costa Blanca auswählen
Nicht alle am Markt aktiven Bauträger verfügen über das gleiche Maß an Solvenz und Erfahrung. Dies sind die Kriterien, die wir Ihnen empfehlen zu prüfen, bevor Sie Kapital binden:
Erfolgsbilanz früherer Übergaben: Ein Bauträger, der frühere Projekte fertiggestellt und übergeben hat, bietet Garantien, die ein neu gegründetes Unternehmen nicht bieten kann. Suchen Sie nach Referenzen früherer Käufer.
Finanzielle Solvenz: Prüfen Sie im Handelsregister die zuletzt hinterlegten Jahresabschlüsse. Ein gut kapitalisierter Bauträger birgt ein geringeres Risiko eines Baustopps.
Beauftragtes Bauunternehmen: Zu wissen, wer die Bauarbeiten tatsächlich ausführt, ist ebenso wichtig wie zu wissen, wer das Projekt entwickelt. Ein erfahrenes Bauunternehmen mit eigenem Bauvolumen ist eine zusätzliche Sicherheit.
Baugenehmigung: Ein Bauprojekt ohne erteilte Genehmigung birgt das Risiko, dass die Gemeindeverwaltung sie verweigert oder an Bedingungen knüpft, was den Baubeginn verzögert. Verlangen Sie eine Kopie der Genehmigung oder der Empfangsbestätigung des Antrags.
Bei GG Real Estate Costa Blanca begleiten wir den internationalen Käufer durch den gesamten Erwerbsprozess einer Neubauimmobilie, von der Auswahl des Projekts bis zur notariellen Unterzeichnung. Sehen Sie sich unseren Katalog an Neubauimmobilien an der Costa Blanca an und sprechen Sie unverbindlich mit unserem Team.
