Chaque année, des milliers de citoyens européens et non européens décident d'acquérir un bien sur la Costa Blanca. Pour beaucoup d'entre eux, le processus est semé d'inconnues : Ai-je besoin du NIE avant de signer ? Quels impôts vais-je payer ? Une banque espagnole peut-elle m'accorder un prêt hypothécaire ? Qu'était la Golden Visa et pourquoi a-t-elle disparu ? Ce guide répond à toutes ces questions de manière claire et pratique, avec des références à la réglementation officielle en vigueur.

Le NIE : la première étape pour tout acheteur étranger en Espagne

Le Numéro d'Identification d'Étranger (NIE) est le document d'identification fiscale dont a besoin tout citoyen non espagnol pour réaliser des opérations à portée économique en Espagne. Sans NIE, il n'est possible ni de signer un acte de vente, ni d'ouvrir un compte bancaire, ni de demander un prêt hypothécaire, ni de régler des impôts.

Le NIE se demande auprès de la Policía Nacional, via l'Oficina de Extranjería, ou au consulat d'Espagne du pays de résidence du demandeur. Pour ceux qui ne peuvent pas se déplacer en Espagne, il est possible de donner une procuration notariée à un représentant pour qu'il effectue la démarche en son nom. Le Ministerio del Interior publie les formulaires et procédures à jour.

Fiscalité de l'acheteur non-résident : ce que vous paierez et quand

Au moment de l'achat

L'acquisition est imposée de la même manière que pour un résident : TVA (IVA) (10 % pour le neuf, 21 % pour les locaux commerciaux) plus AJD en Comunitat Valenciana (1,5 %) pour le neuf ; ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) à 10 % en Comunitat Valenciana pour l'ancien. Il n'existe aucune surtaxe liée au statut d'étranger non-résident au moment de l'achat.

Pendant la détention du bien : l'IRNR

L'Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) est l'impôt qui concerne le propriétaire étranger non-résident pendant la détention du bien. Si le logement n'est pas loué, le titulaire est imposé chaque année sur un revenu imputé de 1,1 % de la valeur cadastrale du bien (si la valeur cadastrale a été révisée au cours des 10 dernières années) ou de 2 % dans le cas contraire. Le taux d'imposition est de 19 % pour les résidents de l'UE, de l'EEE ou de Suisse et de 24 % pour les autres. L'Agencia Tributaria publie toutes les informations relatives au formulaire 210 (déclaration de l'IRNR).

À la vente : imposition de la plus-value

Lors de la vente du bien, le non-résident est imposé sur la plus-value réalisée (différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition majoré des frais). Le taux est de 19 % pour les résidents de l'UE/EEE et de 24 % pour les autres. Il existe par ailleurs une retenue de 3 % sur le prix de vente, que l'acheteur est tenu de verser au Trésor public (Hacienda) au nom du vendeur non-résident, à titre d'acompte sur l'impôt.

Un étranger peut-il obtenir un prêt hypothécaire en Espagne ?

Oui. Les banques espagnoles accordent des prêts hypothécaires aux non-résidents, bien qu'à des conditions différentes de celles des résidents. Les principales différences sont : le pourcentage de financement par rapport à la valeur d'expertise est généralement de 60-70 % (contre 80 % pour les résidents), davantage de justificatifs sont exigés (déclarations de revenus du pays d'origine, relevés bancaires, contrat de travail ou justificatif de revenus), et le processus peut être plus long.

Pour les citoyens communautaires, le processus est plus simple que pour les ressortissants de pays hors UE. Il est recommandé de contacter plusieurs établissements financiers avant de signer le contrat privé de vente afin d'obtenir un pré-accord de financement. La Banco de España publie un comparateur de prêts hypothécaires et des outils de simulation utiles pour l'acheteur.

La Golden Visa : ce qu'elle était, pourquoi elle a disparu et ce qu'il en reste en 2026

La Golden Visa immobilière espagnole permettait aux ressortissants extra-communautaires d'obtenir un titre de séjour en investissant au moins 500 000 € dans l'immobilier en Espagne. Elle a été supprimée par un Real Decreto publié au BOE début 2025, dans le cadre des mesures du gouvernement visant à contenir la pression sur le marché du logement dans les zones les plus tendues.

En 2026, la Golden Visa immobilière n'existe plus comme voie d'accès à la résidence. Il existe cependant d'autres options de résidence pour les investisseurs extra-communautaires disposant d'une forte capacité financière : la résidence non lucrative (pour ceux qui justifient de revenus suffisants sans avoir besoin de travailler en Espagne), le permis de résidence pour investisseurs par investissement dans des activités entrepreneuriales ou l'acquisition de valeurs mobilières, et la résidence habituelle pour enracinement (arraigo) ou regroupement familial. Consultez toujours un avocat spécialisé en droit des étrangers avant de planifier votre opération sur la base d'un régime de résidence spécifique.

Le portail des étrangers du Ministerio del Interior regroupe la réglementation actualisée en matière de résidence pour étrangers.

Le représentant fiscal : obligatoire dans certains cas

Les non-résidents en Espagne propriétaires de biens immobiliers et imposés au titre de l'IRNR sont tenus, dans certains cas, de désigner un représentant fiscal domicilié en Espagne. Cette figure agit comme interlocuteur auprès de l'Agencia Tributaria et facilite le respect des obligations fiscales depuis le pays de résidence du propriétaire. Elle est particulièrement recommandée pour tous les acheteurs non-résidents ne disposant pas de conseil fiscal en Espagne.

Le compte bancaire espagnol : nécessaire et pratique

Bien que la loi n'impose pas de disposer d'un compte bancaire espagnol pour acheter un bien, cela s'avère en pratique indispensable. Le règlement des impôts (IRNR, IBI, charges de copropriété, fournisseurs) se domicilie sur un compte espagnol. Le prêt hypothécaire, s'il y en a un, également. Ouvrir un compte dans une banque espagnole est une démarche simple, qui peut se faire en personne lors d'une visite ou, dans certaines banques, à distance après vérification d'identité.

Chez GG Real Estate Costa Blanca, nous travaillons régulièrement avec des acheteurs internationaux et coordonnons l'ensemble du processus d'achat — de la recherche du bien jusqu'à la signature de l'acte notarié — aux côtés d'avocats et de conseillers fiscaux de confiance spécialisés dans l'accompagnement de l'acheteur non-résident. Parlez à notre équipe et nous vous expliquons le processus complet sans engagement.