Elk jaar besluiten duizenden Europese en niet-Europese burgers een woning aan de Costa Blanca te kopen. Voor velen van hen zit het proces vol onzekerheden: heb ik de NIE nodig voordat ik teken? Welke belastingen betaal ik? Kan een Spaanse bank mij een hypotheek verstrekken? Wat was de Golden Visa en waarom is die verdwenen? Deze gids beantwoordt al deze vragen op een duidelijke en praktische manier, met verwijzingen naar de geldende officiële regelgeving.

De NIE: de eerste stap voor elke buitenlandse koper in Spanje

Het Número de Identificación de Extranjero (NIE, buitenlanderidentificatienummer) is het fiscale identificatiedocument dat elke niet-Spaanse burger nodig heeft om economisch relevante handelingen in Spanje te verrichten. Zonder NIE is het niet mogelijk een koop-verkoopakte te passeren, een bankrekening te openen, een hypotheek aan te vragen of belastingen af te dragen.

De NIE wordt aangevraagd bij de Policía Nacional via de Vreemdelingendienst (Oficina de Extranjería) of bij het Spaanse consulaat in het land van verblijf van de aanvrager. Voor wie niet naar Spanje kan reizen, is het mogelijk een notariële volmacht aan een vertegenwoordiger te verlenen om de procedure namens hem of haar af te handelen. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken publiceert de actuele modellen en procedures.

Belastingen voor de niet-ingezeten koper: wat u betaalt en wanneer

Op het moment van aankoop

De aankoop wordt op dezelfde manier belast als voor een ingezetene: btw (10% voor nieuwbouw, 21% voor bedrijfspanden) plus AJD in de Comunitat Valenciana (1,5%) voor nieuwbouw; ITP (overdrachtsbelasting) van 10% in de Comunitat Valenciana voor bestaande woningen. Er is geen enkele toeslag omdat u een buitenlandse niet-ingezetene bent op het moment van aankoop.

Tijdens het eigenaarschap: IRNR

De inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR) is de belasting die van toepassing is op de buitenlandse niet-ingezeten eigenaar tijdens het bezit van het onroerend goed. Als de woning niet wordt verhuurd, betaalt de eigenaar jaarlijks belasting over een toegerekend inkomen van 1,1% van de kadastrale waarde van het onroerend goed (als de kadastrale waarde de afgelopen 10 jaar is herzien) of 2% indien dit niet het geval is. Het belastingtarief bedraagt 19% voor ingezetenen van de EU, de EER of Zwitserland en 24% voor de rest. De Agencia Tributaria (Spaanse belastingdienst) publiceert alle informatie over formulier 210 (IRNR-aangifte).

Bij verkoop: belasting op de vermogenswinst

Bij de verkoop van het onroerend goed betaalt de niet-ingezetene belasting over de behaalde vermogenswinst (het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs plus kosten). Het tarief bedraagt 19% voor ingezetenen van de EU/EER en 24% voor de rest. Daarnaast geldt een inhouding van 3% op de verkoopprijs, die de koper verplicht is namens de niet-ingezeten verkoper als voorschot op de belasting bij de Hacienda (belastingdienst) te storten.

Kan een buitenlander een hypotheek krijgen in Spanje?

Ja. Spaanse banken verstrekken hypotheken aan niet-ingezetenen, zij het onder andere voorwaarden dan voor ingezetenen. De belangrijkste verschillen zijn: het financieringspercentage van de taxatiewaarde bedraagt doorgaans 60-70% (tegenover 80% voor ingezetenen), er worden meer documentaire garanties geëist (belastingaangiften uit het land van herkomst, bankafschriften, arbeidscontract of inkomensverklaring), en het proces kan langer duren.

Voor EU-burgers is het proces eenvoudiger dan voor onderdanen van landen buiten de EU. Het is raadzaam contact op te nemen met meerdere financiële instellingen voordat u het onderhandse koop-verkoopcontract ondertekent, om een voorlopige financieringsgoedkeuring te krijgen. De Banco de España publiceert een hypotheekvergelijker en simulatietools die nuttig zijn voor de koper.

De Golden Visa: wat het was, waarom het verdween en wat er in 2026 nog van over is

De Spaanse vastgoed-Golden Visa stelde niet-EU-burgers in staat een verblijfsvergunning te verkrijgen door ten minste 500.000 € te investeren in onroerend goed in Spanje. Deze regeling werd begin 2025 afgeschaft bij Koninklijk Besluit, gepubliceerd in het BOE, in het kader van de maatregelen van de regering om de druk op de woningmarkt in de meest gespannen gebieden te beteugelen.

In 2026 bestaat de vastgoed-Golden Visa niet langer als verblijfsroute. Er zijn echter andere verblijfsopties voor niet-EU-investeerders met een sterke financiële positie: het niet-lucratieve verblijf (voor wie voldoende inkomen kan aantonen zonder in Spanje te hoeven werken), de investeerdersverblijfsvergunning via investering in bedrijfsactiviteiten of de verwerving van effecten, en het gewone verblijf op grond van maatschappelijke inburgering (arraigo) of gezinshereniging. Raadpleeg altijd een advocaat gespecialiseerd in vreemdelingenrecht voordat u de transactie plant op basis van een specifieke verblijfsregeling.

Het immigratieportaal van het Ministerie van Binnenlandse Zaken bevat de actuele regelgeving op het gebied van verblijf voor buitenlanders.

De fiscaal vertegenwoordiger: in sommige gevallen verplicht

Niet-ingezetenen in Spanje die eigenaar zijn van onroerend goed en IRNR betalen, zijn in bepaalde gevallen verplicht een fiscaal vertegenwoordiger met woonplaats in Spanje aan te stellen. Deze persoon fungeert als aanspreekpunt bij de Agencia Tributaria en vergemakkelijkt de naleving van fiscale verplichtingen vanuit het land van verblijf van de eigenaar. Dit wordt met name aanbevolen voor alle niet-ingezeten kopers die niet over fiscaal advies in Spanje beschikken.

De Spaanse bankrekening: noodzakelijk en praktisch

Hoewel het wettelijk niet verplicht is om over een Spaanse bankrekening te beschikken om onroerend goed te kopen, is dit in de praktijk onmisbaar. De afhandeling van belastingen (IRNR, IBI, VvE-bijdragen, nutsvoorzieningen) wordt via een Spaanse rekening gedaan. De hypotheek, indien van toepassing, eveneens. Het openen van een rekening bij een Spaanse bank is een eenvoudige procedure die persoonlijk kan worden geregeld tijdens een bezoek, of bij sommige banken op afstand, na verificatie van identiteit.

Bij GG Real Estate Costa Blanca werken wij regelmatig samen met internationale kopers en coördineren wij het volledige aankoopproces —van het zoeken naar een woning tot de notariële akte— samen met vertrouwde advocaten en fiscaal adviseurs die gespecialiseerd zijn in de niet-ingezeten koper. Neem contact op met ons team en wij leggen u vrijblijvend het volledige proces uit.