Hvert år tar tusenvis av europeiske og ikke-europeiske borgere beslutningen om å kjøpe eiendom på Costa Blanca. For mange av dem er prosessen full av usikkerhetsmomenter: Trenger jeg NIE før jeg signerer? Hvilke skatter må jeg betale? Kan en spansk bank innvilge meg boliglån? Hva var Golden Visa, og hvorfor forsvant den? Denne guiden svarer på alle disse spørsmålene på en klar og praktisk måte, med referanser til gjeldende offisielt regelverk.
NIE: det første steget for enhver utenlandsk kjøper i Spania
Utlendingens identifikasjonsnummer (NIE) er det skattemessige identifikasjonsdokumentet enhver ikke-spansk borger trenger for å gjennomføre økonomiske transaksjoner i Spania. Uten NIE er det ikke mulig å signere et skjøte, åpne en bankkonto, søke om boliglån eller gjøre opp skatt.
NIE utstedes av det spanske politiet (Policía Nacional) gjennom utlendingskontoret, eller ved det spanske konsulatet i søkerens bostedsland. For dem som ikke kan reise til Spania, er det mulig å gi fullmakt til en representant hos notarius publicus, slik at denne kan gjennomføre prosessen på deres vegne. Innenriksdepartementet (Ministerio del Interior) publiserer oppdaterte skjemaer og prosedyrer.
Beskatning av den ikke-bosatte kjøperen: hva du betaler, og når
På kjøpstidspunktet
Kjøpet beskattes på samme måte som for en fastboende: MVA (IVA) (10 % for nybygg, 21 % for næringslokaler) pluss dokumentavgift (AJD) i regionen Valencia (1,5 %) for nybygg; overdragelsesskatt (ITP) på 10 % i regionen Valencia for bruktbolig. Det finnes ikke noe tillegg for å være utenlandsk ikke-bosatt på kjøpstidspunktet.
Under eierperioden: IRNR
Inntektsskatt for ikke-bosatte (IRNR) er skatten som gjelder for den utenlandske ikke-bosatte eieren gjennom eierperioden. Hvis boligen ikke leies ut, betaler eieren årlig skatt av en beregnet inntekt på 1,1 % av boligens matrikkelverdi (hvis matrikkelverdien er revidert de siste 10 årene) eller 2 % dersom den ikke er det. Skattesatsen er 19 % for personer bosatt i EU, EØS eller Sveits og 24 % for øvrige. Agencia Tributaria (det spanske skattedirektoratet) publiserer all informasjon om skjema 210 (IRNR-erklæring).
Ved salg: beskatning av kapitalgevinsten
Ved salg av eiendommen betaler den ikke-bosatte skatt av kapitalgevinsten (differansen mellom salgspris og kjøpspris pluss kostnader). Satsen er 19 % for personer bosatt i EU/EØS og 24 % for øvrige. I tillegg finnes det et forskuddstrekk på 3 % av salgsprisen, som kjøperen er forpliktet til å innbetale til det spanske skattekontoret på vegne av den ikke-bosatte selgeren, som et depositum mot skatten.
Kan en utlending få boliglån i Spania?
Ja. Spanske banker innvilger boliglån til ikke-bosatte, men med andre vilkår enn for fastboende. De viktigste forskjellene er: finansieringsgraden av takstverdien er vanligvis 60–70 % (mot 80 % for fastboende), det kreves mer dokumentasjon (selvangivelse fra hjemlandet, kontoutskrifter, arbeidskontrakt eller inntektsbekreftelse), og prosessen kan ta lengre tid.
For EU-borgere er prosessen enklere enn for borgere fra land utenfor EU. Det anbefales å kontakte flere finansinstitusjoner før du signerer den private kjøpekontrakten, for å ha forhåndsgodkjent finansiering klar. Banco de España (den spanske sentralbanken) publiserer et sammenligningsverktøy for boliglån og simuleringsverktøy som er nyttige for kjøperen.
Golden Visa: hva det var, hvorfor den forsvant, og hva som gjenstår i 2026
Den spanske eiendomsbaserte Golden Visa-ordningen ga borgere fra land utenfor EU mulighet til å oppnå oppholdstillatelse ved å investere minst 500 000 € i fast eiendom i Spania. Ordningen ble avviklet ved kongelig dekret publisert i BOE (Spanias offisielle lovtidende) tidlig i 2025, som en del av regjeringens tiltak for å dempe presset på boligmarkedet i de mest pressede områdene.
I 2026 eksisterer ikke lenger den eiendomsbaserte Golden Visa-ordningen som en vei til oppholdstillatelse. Det finnes imidlertid andre oppholdsalternativer for investorer utenfor EU med høy finansiell kapasitet: ikke-lukrativ oppholdstillatelse (for dem som kan dokumentere tilstrekkelig inntekt uten behov for å arbeide i Spania), oppholdstillatelse for investorer gjennom investering i næringsvirksomhet eller kjøp av verdipapirer, samt ordinær oppholdstillatelse gjennom tilknytning (arraigo) eller familiegjenforening. Rådfør deg alltid med en advokat som er spesialisert på utlendingsrett, før du planlegger transaksjonen basert på en spesifikk oppholdsordning.
Utlendingsportalen til Innenriksdepartementet samler det oppdaterte regelverket for opphold for utlendinger.
Skatterepresentanten: obligatorisk i enkelte tilfeller
Ikke-bosatte i Spania som eier fast eiendom og betaler IRNR, er i visse tilfeller forpliktet til å utnevne en skatterepresentant med adresse i Spania. Denne personen fungerer som kontaktpunkt overfor Agencia Tributaria og gjør det enklere å overholde skatteforpliktelsene fra eierens bostedsland. Dette anbefales spesielt for alle ikke-bosatte kjøpere som ikke har skatterådgivning i Spania.
Den spanske bankkontoen: nødvendig og hensiktsmessig
Selv om det ikke er lovpålagt å ha en spansk bankkonto for å kjøpe en eiendom, er det i praksis helt nødvendig. Skatteoppgjør (IRNR, kommunal eiendomsskatt/IBI, sameie, forsyningstjenester) trekkes fra spansk konto. Det samme gjelder boliglånet, hvis det finnes. Å åpne en konto i en spansk bank er en enkel prosess som kan gjøres personlig under et besøk, eller i enkelte banker digitalt etter identitetsverifisering.
Hos GG Real Estate Costa Blanca jobber vi jevnlig med internasjonale kjøpere og koordinerer hele kjøpsprosessen — fra boligsøk til signering av skjøte — sammen med pålitelige advokater og skatterådgivere som er spesialisert på den ikke-bosatte kjøperen. Snakk med teamet vårt, så forklarer vi hele prosessen helt uforpliktende.
