Każdego roku tysiące obywateli europejskich i pozaeuropejskich decyduje się na zakup nieruchomości na Costa Blanca. Dla wielu z nich proces ten wiąże się z wieloma pytaniami: Czy potrzebuję NIE przed podpisaniem umowy? Jakie podatki zapłacę? Czy hiszpański bank udzieli mi kredytu hipotecznego? Czym była Golden Visa i dlaczego zniknęła? Ten przewodnik odpowiada na wszystkie te pytania w sposób jasny i praktyczny, z odniesieniami do obowiązujących przepisów.
NIE: pierwszy krok każdego zagranicznego nabywcy w Hiszpanii
Numer Identyfikacyjny Cudzoziemca (NIE) to dokument identyfikacji podatkowej, którego potrzebuje każdy obywatel niehiszpański, aby przeprowadzać operacje o znaczeniu ekonomicznym w Hiszpanii. Bez NIE nie jest możliwe podpisanie aktu notarialnego kupna-sprzedaży, otwarcie konta bankowego, złożenie wniosku o kredyt hipoteczny ani rozliczenie podatków.
NIE jest wydawany przez Policję Krajową za pośrednictwem Urzędu ds. Cudzoziemców lub w hiszpańskim konsulacie kraju zamieszkania wnioskodawcy. Dla osób, które nie mogą przyjechać do Hiszpanii, możliwe jest udzielenie pełnomocnictwa notarialnego przedstawicielowi, który przeprowadzi tę procedurę w ich imieniu. Ministerstwo Spraw Wewnętrznych publikuje aktualne wzory i procedury.
Podatki nierezydenta: co i kiedy zapłacisz
W momencie zakupu
Zakup podlega opodatkowaniu tak samo jak dla rezydenta: VAT (10% w przypadku nowego budownictwa, 21% w przypadku lokali) plus AJD we Wspólnocie Walencji (1,5%) dla nowego budownictwa; ITP (podatek od czynności cywilnoprawnych) w wysokości 10% we Wspólnocie Walencji dla rynku wtórnego. Nie istnieje żadna dodatkowa opłata dla cudzoziemca niebędącego rezydentem w momencie zakupu.
W trakcie posiadania: IRNR
Podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR) to podatek dotyczący zagranicznego właściciela nieruchomości niebędącego rezydentem w trakcie jej posiadania. Jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana, właściciel płaci co roku podatek od dochodu przypisanego w wysokości 1,1% wartości katastralnej nieruchomości (jeśli wartość katastralna była zaktualizowana w ciągu ostatnich 10 lat) lub 2% w pozostałych przypadkach. Stawka podatkowa wynosi 19% dla rezydentów UE, EOG lub Szwajcarii i 24% dla pozostałych. Agencia Tributaria publikuje wszystkie informacje o formularzu 210 (deklaracja IRNR).
Przy sprzedaży: opodatkowanie zysku kapitałowego
Sprzedając nieruchomość, nierezydent płaci podatek od uzyskanego zysku kapitałowego (różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu plus koszty). Stawka wynosi 19% dla rezydentów UE/EOG i 24% dla pozostałych. Ponadto istnieje 3% zaliczka na poczet podatku od ceny sprzedaży, którą kupujący jest zobowiązany wpłacić do urzędu skarbowego w imieniu sprzedającego nierezydenta jako zaliczkę na podatek.
Czy cudzoziemiec może otrzymać kredyt hipoteczny w Hiszpanii?
Tak. Hiszpańskie banki udzielają kredytów hipotecznych nierezydentom, choć na innych warunkach niż rezydentom. Główne różnice to: procent finansowania w stosunku do wartości wyceny wynosi zazwyczaj 60–70% (w porównaniu do 80% dla rezydentów), wymaga się więcej dokumentów potwierdzających (deklaracje podatkowe z kraju pochodzenia, wyciągi bankowe, umowa o pracę lub potwierdzenie dochodów), a proces może trwać dłużej.
Dla obywateli Unii Europejskiej proces jest prostszy niż dla obywateli spoza UE. Zalecane jest skontaktowanie się z kilkoma instytucjami finansowymi przed podpisaniem prywatnej umowy kupna-sprzedaży, aby uzyskać wstępną zgodę na finansowanie. Banco de España publikuje porównywarkę kredytów hipotecznych i przydatne narzędzia symulacyjne dla nabywcy.
Golden Visa: czym była, dlaczego zniknęła i co pozostało w 2026 roku
Hiszpańska nieruchomościowa Golden Visa pozwalała obywatelom spoza UE uzyskać pozwolenie na pobyt poprzez inwestycję co najmniej 500 000 € w nieruchomości w Hiszpanii. Została zniesiona na mocy dekretu królewskiego opublikowanego w BOE na początku 2025 roku, w ramach działań rządu mających na celu ograniczenie presji na rynek mieszkaniowy w najbardziej napiętych obszarach.
W 2026 roku nieruchomościowa Golden Visa już nie istnieje jako droga do uzyskania pobytu. Istnieją jednak inne opcje pobytu dla inwestorów spoza UE o wysokiej zdolności finansowej: pobyt niezarobkowy (dla osób wykazujących wystarczające dochody bez konieczności pracy w Hiszpanii), pozwolenie na pobyt dla inwestorów poprzez inwestycję w działalność gospodarczą lub nabycie papierów wartościowych, oraz zwykły pobyt z tytułu zakorzenienia lub łączenia rodzin. Zawsze skonsultuj się ze specjalistą prawnikiem ds. cudzoziemców przed planowaniem operacji na podstawie konkretnego reżimu pobytowego.
Portal ds. cudzoziemców Ministerstwa Spraw Wewnętrznych zawiera aktualne przepisy dotyczące pobytu cudzoziemców.
Przedstawiciel podatkowy: obowiązkowy w niektórych przypadkach
Nierezydenci w Hiszpanii będący właścicielami nieruchomości i płacący podatek IRNR są w określonych przypadkach zobowiązani do wyznaczenia przedstawiciela podatkowego z siedzibą w Hiszpanii. Ta osoba pełni funkcję pośrednika wobec urzędu skarbowego i ułatwia wypełnianie obowiązków podatkowych z kraju zamieszkania właściciela. Jest to szczególnie zalecane dla wszystkich nierezydentów-nabywców, którzy nie korzystają z doradztwa podatkowego w Hiszpanii.
Hiszpańskie konto bankowe: potrzebne i wygodne
Choć prawnie nie jest obowiązkowe posiadanie hiszpańskiego konta bankowego, aby kupić nieruchomość, w praktyce okazuje się to niezbędne. Rozliczenie podatków (IRNR, IBI, opłaty wspólnoty właścicieli, media) odbywa się z hiszpańskiego konta. Kredyt hipoteczny, jeśli istnieje, również. Otwarcie konta w hiszpańskim banku to prosta procedura, którą można przeprowadzić osobiście podczas wizyty lub, w niektórych bankach, zdalnie po weryfikacji tożsamości.
W GG Real Estate Costa Blanca współpracujemy na co dzień z międzynarodowymi nabywcami i koordynujemy cały proces zakupu — od poszukiwania nieruchomości po podpisanie aktu notarialnego — wraz z zaufanymi prawnikami i doradcami podatkowymi specjalizującymi się w obsłudze nierezydentów. Porozmawiaj z naszym zespołem, a wyjaśnimy cały proces bez zobowiązań.
