Каждый год тысячи граждан европейских и неевропейских стран принимают решение приобрести недвижимость на Коста-Бланке. Для многих из них этот процесс полон неизвестных: нужен ли NIE перед подписанием договора? Какие налоги придётся платить? Может ли испанский банк выдать мне ипотеку? Что представляла собой «золотая виза» и почему она была отменена? Это руководство даёт ясные и практические ответы на все эти вопросы, с ссылками на действующее официальное законодательство.
NIE: первый шаг для любого иностранного покупателя в Испании
Идентификационный номер иностранца (NIE) — это документ налоговой идентификации, необходимый любому неиспанскому гражданину для проведения операций, имеющих экономическое значение в Испании. Без NIE невозможно оформить куплю-продажу у нотариуса, открыть банковский счёт, оформить ипотеку или уплатить налоги.
NIE оформляется через Национальную полицию в отделе по делам иностранцев или в консульстве Испании в стране проживания заявителя. Для тех, кто не может приехать в Испанию, существует возможность выдать нотариальную доверенность представителю, который проведёт процедуру от их имени. Министерство внутренних дел публикует актуальные бланки и порядок оформления.
Налогообложение покупателя-нерезидента: что и когда вы будете платить
В момент покупки
Приобретение облагается налогом так же, как и для резидента: НДС (10% для новостроек, 21% для коммерческих помещений) плюс гербовый сбор AJD в автономном сообществе Валенсия (1,5%) для новостроек; налог ITP (на переход имущественных прав) по ставке 10% в автономном сообществе Валенсия для вторичного жилья. Никакой дополнительной надбавки за статус иностранца-нерезидента в момент покупки не существует.
В период владения: IRNR
Налог на доходы нерезидентов (IRNR) — это налог, который затрагивает иностранного собственника-нерезидента в период владения недвижимостью. Если жильё не сдаётся в аренду, владелец ежегодно платит налог с вменённого дохода в размере 1,1% от кадастровой стоимости объекта (если кадастровая оценка пересматривалась в последние 10 лет) или 2% в противном случае. Налоговая ставка составляет 19% для резидентов ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии и 24% для остальных. Налоговое агентство публикует всю информацию о форме 210 (декларация IRNR).
При продаже: налогообложение прироста капитала
При продаже объекта нерезидент облагается налогом с полученного прироста капитала (разница между ценой продажи и ценой приобретения плюс расходы). Ставка составляет 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ и 24% для остальных. Кроме того, действует удержание в размере 3% от цены продажи, которое покупатель обязан перечислить в налоговую службу от имени продавца-нерезидента в качестве авансового платежа по налогу.
Может ли иностранец получить ипотеку в Испании?
Да. Испанские банки выдают ипотечные кредиты нерезидентам, хотя на других условиях, чем резидентам. Основные различия таковы: процент финансирования от оценочной стоимости обычно составляет 60–70% (против 80% для резидентов), требуется больше документальных подтверждений (налоговые декларации из страны происхождения, банковские выписки, трудовой договор или подтверждение дохода), а сам процесс может занимать больше времени.
Для граждан ЕС процедура проще, чем для граждан стран за пределами Евросоюза. Рекомендуется обратиться в несколько финансовых организаций до подписания частного договора купли-продажи, чтобы получить предварительное одобрение финансирования. Банк Испании публикует сравнение ипотечных предложений и полезные инструменты расчёта для покупателя.
«Золотая виза»: что это было, почему её отменили и что осталось в 2026 году
Испанская инвестиционная «золотая виза» позволяла гражданам стран, не входящих в ЕС, получить вид на жительство при инвестировании не менее 500 000 € в недвижимость в Испании. Она была отменена королевским указом, опубликованным в BOE в начале 2025 года, в рамках мер правительства по сдерживанию давления на рынок жилья в наиболее напряжённых зонах.
В 2026 году инвестиционная «золотая виза» в сфере недвижимости больше не существует как способ получения вида на жительство. Тем не менее для инвесторов не из ЕС с высокой финансовой состоятельностью остаются другие варианты получения резиденции: резиденция без права работы (для тех, кто подтвердит достаточный доход без необходимости работать в Испании), вид на жительство для инвесторов при вложении в предпринимательскую деятельность или приобретении ценных бумаг, а также обычная резиденция на основании укоренения или воссоединения семьи. Перед планированием сделки на основе конкретного режима резиденции всегда консультируйтесь с адвокатом, специализирующимся на миграционном праве.
Портал по делам иностранцев Министерства внутренних дел содержит актуальное законодательство в области резиденции для иностранцев.
Налоговый представитель: обязателен в некоторых случаях
Нерезиденты Испании, владеющие недвижимостью и уплачивающие IRNR, в определённых случаях обязаны назначить налогового представителя с местом жительства в Испании. Это лицо выступает посредником в отношениях с налоговой службой и облегчает выполнение налоговых обязательств из страны проживания собственника. Это особенно рекомендуется всем покупателям-нерезидентам, у которых нет налогового консультанта в Испании.
Испанский банковский счёт: необходимость и удобство
Хотя закон формально не требует наличия испанского банковского счёта для покупки недвижимости, на практике он оказывается необходимым. Уплата налогов (IRNR, IBI, взносы товарищества собственников, коммунальные платежи) привязывается к испанскому счёту. Ипотека, если она есть, — тоже. Открытие счёта в испанском банке — простая процедура, которую можно провести лично во время визита или, в некоторых банках, дистанционно после верификации личности.
В GG Real Estate Costa Blanca мы регулярно работаем с международными покупателями и координируем весь процесс покупки — от поиска объекта до подписания нотариального акта — совместно с проверенными адвокатами и налоговыми консультантами, специализирующимися на покупателях-нерезидентах. Свяжитесь с нашей командой, и мы без каких-либо обязательств расскажем вам обо всём процессе.
