Rynek nowego budownictwa na Costa Blanca przechodzi w 2026 roku jeden z najbardziej aktywnych cykli ostatniej dekady. Utrzymujący się popyt międzynarodowy, niedobór gruntów gotowych pod zabudowę w ugruntowanych gminach oraz stopy procentowe znajdujące się w procesie łagodzenia pobudziły działalność deweloperską do poziomów niewidzianych od czasów przed kryzysem 2008 roku. Zakup na etapie budowy niesie jednak specyficzne ryzyko, którego nie ma przy zakupie gotowej nieruchomości. Ten przewodnik ma pomóc Ci dotrzeć do podpisania umowy z pełną wiedzą, jakiej potrzebujesz.
Dlaczego na Costa Blanca powstaje tak wiele nowych inwestycji w 2026 roku?
Costa Blanca, czyli 212 kilometrów wybrzeża prowincji Alicante rozciągającego się od Dénii po Pilar de la Horadada, to najbardziej aktywne międzynarodowe kierunek inwestycyjny na hiszpańskim wybrzeżu Morza Śródziemnego pod względem liczby transakcji z udziałem zagranicznych nabywców. Gminy takie jak Finestrat, Villajoyosa, Guardamar del Segura, Orihuela Costa i Calpe skupiają większość aktywnych projektów nowego budownictwa, zarówno w segmencie średnim, jak i premium czy luksusowym.
Trzy czynniki wyjaśniają tę koncentrację. Po pierwsze, dostępność gruntów budowlanych oczekujących na zagospodarowanie w nadmorskich gminach prowincji Alicante, znacznie większa niż na przykład na Costa del Sol. Po drugie, stabilny popyt ze strony europejskich nabywców: Polaków, Niemców, Belgów, Holendrów, Skandynawów szukających drugich domów lub inwestycji z dochodem z wynajmu. Po trzecie, wzrost cen nieruchomości z rynku wtórnego, który zmniejszył różnicę cenową względem nowego budownictwa i uczynił produkt deweloperski bardziej konkurencyjnym.
Jeśli chcesz osadzić tę dynamikę w konkretnych danych rynkowych, polecamy naszą analizę cen nieruchomości na Costa Blanca w podziale na gminy w 2026 roku, gdzie przedstawiamy szczegółowo ewolucję ceny za metr kwadratowy w głównych miejscowościach.
Zakup na etapie budowy: realne zalety i ryzyka, które musisz znać
Zalety zakupu na etapie budowy
Bardziej konkurencyjna cena wejścia. Kupując na etapie startu sprzedaży lub pierwszej fazy komercjalizacji, nabywca uzyskuje ceny promocyjne, które mogą być od 10% do 20% niższe niż szacowana wartość rynkowa w momencie przekazania nieruchomości. Wzrost wartości w okresie budowy — zwykle od 18 do 36 miesięcy — może stanowić znaczący zysk.
Personalizacja produktu. We wczesnych fazach sprzedaży wielu deweloperów pozwala wybrać wykończenia, układ kuchni czy opcjonalne ulepszenia. Ta elastyczność znika w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego.
Finansowanie etapowe. Płatność jest podzielona na transze: rezerwacja wstępna, wpłaty w trakcie budowy i dopłata reszty przy podpisaniu aktu notarialnego. Pozwala to nabywcy zaplanować operację finansową bez konieczności posiadania całego kapitału od razu.
Ryzyka zakupu na etapie budowy i jak je ograniczyć
Ryzyko dewelopera: najpoważniejsze zagrożenie. Jeśli deweloper ogłosi upadłość przed przekazaniem nieruchomości, kupujący może stracić wpłacone kwoty, jeśli nie były one odpowiednio zabezpieczone. Ustawa 38/1999 z 5 listopada o Organizacji Budownictwa (LOE) oraz jej dalsze przepisy zobowiązują dewelopera do zabezpieczenia kwot otrzymanych przed przekazaniem gwarancją bankową lub ubezpieczeniem kaucyjnym. Zażądaj tego dokumentu przed dokonaniem jakiejkolwiek płatności.
Opóźnienia w przekazaniu. Terminy budowy są często niedotrzymywane. Opóźnienie od 6 do 12 miesięcy względem przewidzianej daty jest statystycznie powszechne w tym sektorze. Umowa powinna określać datę przekazania, kary za opóźnienie oraz prawo kupującego do odstąpienia od umowy, jeśli opóźnienie przekroczy uzgodniony próg.
Rozbieżność między projektem a rzeczywistością. To, co pokazują wizualizacje i makiety, może różnić się od ostatecznego rezultatu pod względem jakości wykończenia, widoków czy części wspólnych. Zażądaj szczegółowego opisu standardu wykończenia (memoria de calidades) z materiałami, markami i specyfikacjami technicznymi jako wiążącego dokumentu umownego.
Zmiany w otoczeniu. Pusta działka obok inwestycji może zostać zabudowana kolejnym budynkiem jeszcze przed przekazaniem Twojej nieruchomości. Sprawdź plan zagospodarowania przestrzennego gminy oraz pozwolenia na budowę w sąsiedztwie przed podpisaniem umowy.
Ramy prawne chroniące nabywcę nowego budownictwa w Hiszpanii w 2026 roku
Zakup nowej nieruchomości na etapie budowy w Hiszpanii regulowany jest ramami prawnymi, które znacząco ewoluowały od kryzysu 2008 roku. Podstawowe filary, które musisz znać, są następujące:
Ustawa 38/1999 o Organizacji Budownictwa (LOE): Ustanawia obowiązek dewelopera do zapewnienia gwarancji na ukryte wady (10 lat na elementy konstrukcyjne, 3 lata na szkody materialne i 1 rok na elementy wykończeniowe) oraz reguluje odbiór budowy i księgę budynku. Pełny tekst dostępny jest w BOE.
Dekret Królewski 515/1989 o informowaniu konsumentów przy sprzedaży: Zobowiązuje dewelopera do udostępnienia kupującemu, przed podpisaniem umowy, planu ogólnego lokalizacji, planu nieruchomości, opisu standardu wykończenia, całkowitej ceny i sposobu płatności. Przepisy dotyczące ochrony konsumenta w zakresie mieszkalnictwa dostępne są na portalu Ministerstwa Mieszkalnictwa i Agendy Miejskiej.
Kodeks Cywilny (art. 1124 i nast.): Stanowi podstawę prawa kupującego do rozwiązania umowy i żądania zwrotu wpłaconych kwot wraz z odsetkami w przypadku poważnego niewykonania zobowiązań przez dewelopera.
Ustawa 57/1968: Choć w większości uchylona przez Ustawę 20/2015, jej zasady ochrony kwot wpłacanych zaliczkowo pozostają aktualne poprzez obowiązek gwarancji bankowych i ubezpieczeń. Banco de España publikuje przydatne informacje o tym, jak zweryfikować wypłacalność podmiotów wystawiających te gwarancje.
Proces zakupu na etapie budowy krok po kroku
1. Wybór inwestycji i wstępna analiza due diligence. Sprawdź, czy deweloper posiada przyznane pozwolenie na budowę lub przynajmniej złożony wniosek. Sprawdź w Rejestrze Handlowym (Registro Mercantil) wypłacalność spółki deweloperskiej. Sprawdź, czy zrealizował inne inwestycje i jaka jest ich historia.
2. Rezerwacja. Zwykle od 3 000 do 10 000 €, z wiążącym skutkiem lub bez. Sprawdź, czy kwota jest zwrotna w przypadku niepodpisania umowy prywatnej i na jakich warunkach.
3. Prywatna umowa kupna-sprzedaży. To najważniejszy dokument całej transakcji. Powinien zawierać: całkowitą cenę, sposób i harmonogram płatności, datę przekazania i kary za opóźnienie, opis standardu wykończenia jako wiążący załącznik, opis nieruchomości zgodny z zatwierdzonym projektem oraz gwarancję wpłaconych kwot.
4. Płatności w trakcie budowy. Każda płatność powinna być powiązana z indywidualną gwarancją lub certyfikatem ubezpieczeniowym pokrywającym tę kwotę. Zażądaj gwarancji przed dokonaniem przelewu.
5. Wizyta kontrolna przed przekazaniem. Masz prawo odwiedzić nieruchomość przed podpisaniem aktu notarialnego, aby sprawdzić, czy odpowiada ona umowie. Sporządź protokół usterek, które deweloper musi usunąć przed lub pilnie po przekazaniu.
6. Akt notarialny. W tym momencie regulowana jest pozostała cena, zwykle za pomocą kredytu hipotecznego. Notariusz zweryfikuje dokumentację dewelopera i księgę budynku.
7. Rozliczenie podatków. Zakup nowej nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT (10% dla mieszkania głównego, 4% dla mieszkania chronionego VPO) plus podatkiem AJD (od czynności prawnych udokumentowanych), którego stawka zależy od wspólnoty autonomicznej. We Wspólnocie Walencji AJD wynosi 1,5%.
Obszary o największej aktywności nowego budownictwa na Costa Blanca w 2026 roku
Działalność deweloperska koncentruje się w kilku korytarzach. Finestrat i północne zbocze pasma górskiego górującego nad Zatoką Benidorm skupiają jedne z najbardziej ambitnych projektów mieszkaniowych chwili, z kompleksami apartamentów o współczesnym designie i widokiem na Morze Śródziemne. Guardamar del Segura i Orihuela Costa utrzymują stałą aktywność w segmencie średnio-wysokim, z dobrym stosunkiem jakości do ceny dla nabywcy międzynarodowego. Calpe, Altea i Jávea skupiają nowe budownictwo najwyższej klasy, z projektami will i apartamentów luksusowych skierowanymi do zamożnych europejskich nabywców.
Aby zrozumieć różnice w stylu życia i profilu nabywcy między poszczególnymi gminami, polecamy naszą analizę Benidorm vs Altea: dwa modele życia na Costa Blanca, gdzie szczegółowo porównujemy oba kierunki.
Podatki zagranicznego nabywcy nowego budownictwa: co musisz wiedzieć przed podpisaniem umowy
Nabywca niebędący rezydentem w Hiszpanii, który kupuje nową nieruchomość na Costa Blanca, musi wziąć pod uwagę trzy główne obowiązki podatkowe:
NIE (Numer Identyfikacyjny Cudzoziemca): niezbędny do podpisania aktu notarialnego. Można go uzyskać w Urzędach ds. Cudzoziemców lub w hiszpańskich konsulatach w kraju zamieszkania kupującego. Proces można przeprowadzić za pomocą pełnomocnictwa notarialnego bez konieczności podróży.
IRNR (podatek dochodowy nierezydentów): jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana, nierezydent płaci co roku podatek od dochodu przypisanego, obliczanego na podstawie wartości katastralnej nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest wynajmowana, opodatkowaniu podlega uzyskany dochód. Stawka ogólna wynosi 19% dla rezydentów UE/EOG i 24% dla pozostałych.
Podatek od majątku: nierezydenci posiadający majątek w Hiszpanii podlegają temu podatkowi od aktywów znajdujących się na terytorium Hiszpanii. Wspólnota Walencji stosuje własną skalę i własne progi zwolnień.
Dla każdego zagranicznego nabywcy kluczowe jest skorzystanie ze specjalistycznego doradztwa podatkowego przed podpisaniem umowy. Ministerstwo Finansów (Ministerio de Hacienda) publikuje szczegółowe informacje o IRNR i traktowaniu podatkowym inwestorów niebędących rezydentami w Hiszpanii.
Jak wybrać wiarygodnego dewelopera na Costa Blanca
Nie wszyscy deweloperzy działający na rynku mają taki sam poziom wypłacalności i doświadczenia. Oto kryteria, które zalecamy ocenić przed zaangażowaniem kapitału:
Historia wcześniejszych realizacji: deweloper, który zrealizował i przekazał wcześniejsze projekty, daje gwarancje, jakich nie może zaoferować nowo powstała firma. Poszukaj referencji od wcześniejszych nabywców.
Wypłacalność finansowa: sprawdź w Rejestrze Handlowym ostatnie złożone roczne sprawozdania finansowe. Dobrze skapitalizowany deweloper ma mniejsze ryzyko wstrzymania budowy.
Wykonawca budowlany: wiedza o tym, kto fizycznie realizuje budowę, jest równie ważna jak wiedza o tym, kto ją promuje. Doświadczona firma budowlana z własnym wolumenem prac to dodatkowa gwarancja.
Pozwolenie na budowę: inwestycja bez przyznanego pozwolenia niesie ze sobą ryzyko, że urząd gminy je odrzuci lub uzależni od dodatkowych warunków, opóźniając rozpoczęcie budowy. Poproś o kopię pozwolenia lub potwierdzenie złożenia wniosku.
W GG Real Estate Costa Blanca towarzyszymy międzynarodowemu nabywcy przez cały proces zakupu nowej nieruchomości, od wyboru inwestycji po podpisanie aktu notarialnego. Zapoznaj się z naszym katalogiem nieruchomości z rynku pierwotnego na Costa Blanca i porozmawiaj z naszym zespołem bez zobowiązań.
