Рынок новостроек на Коста-Бланке переживает в 2026 году один из самых активных циклов за последнее десятилетие. Устойчивый международный спрос, нехватка готовых к застройке участков в сложившихся муниципалитетах и процентные ставки, вступившие в фазу смягчения, подняли активность застройщиков до уровня, невиданного со времён до кризиса 2008 года. Однако покупка на этапе строительства сопряжена со специфическими рисками, которых не существует при покупке готового жилья. Это руководство создано для того, чтобы вы подошли к подписанию договора, обладая всей необходимой информацией.
Почему на Коста-Бланке сосредоточено столько новостроек в 2026 году?
Коста-Бланка — 212 километров побережья провинции Аликанте, протянувшегося от Дении до Пилар-де-ла-Орадада, — является самым активным международным направлением на испанском Средиземноморье по объёму сделок с иностранными покупателями. Такие муниципалитеты, как Финестрат, Вильяхойоса, Гуардамар-дель-Сегура, Ориуэла-Коста и Кальпе, сосредотачивают у себя большую часть действующих проектов новостроек — как в среднем сегменте, так и в премиальном и люксовом.
Такая концентрация объясняется тремя факторами. Во-первых, наличием земельных участков под застройку, ожидающих освоения, в прибрежных муниципалитетах провинции Аликанте — существенно больше, чем, например, на Коста-дель-Соль. Во-вторых, устойчивым спросом со стороны европейских покупателей: поляков, немцев, бельгийцев, голландцев, скандинавов, ищущих вторую резиденцию или инвестиционный актив с доходностью от сдачи в аренду. В-третьих, ростом цен на вторичное жильё, что сократило разницу в цене по сравнению с новостройками и сделало новое жильё более конкурентоспособным.
Если вы хотите оценить эту динамику на основе конкретных рыночных данных, рекомендуем ознакомиться с нашим анализом цен на жильё на Коста-Бланке по муниципалитетам в 2026 году, где мы подробно разбираем динамику цены за квадратный метр в основных населённых пунктах.
Покупка на этапе строительства: реальные преимущества и риски, которые нужно знать
Преимущества покупки на этапе строительства
Более конкурентная цена входа. Приобретая жильё на этапе старта продаж или начального этапа коммерциализации, покупатель получает доступ к ценам продвижения, которые могут быть на 10–20% ниже расчётной рыночной стоимости на момент сдачи объекта. Рост стоимости, происходящий в период строительства — обычно от 18 до 36 месяцев, — может принести существенную выгоду.
Возможность персонализации. На ранних этапах продаж многие застройщики позволяют выбирать отделку, планировку кухни или дополнительные улучшения. На вторичном рынке такой гибкости уже нет.
Поэтапное финансирование. Оплата структурируется по траншам: первоначальный резервный взнос, платежи в процессе строительства и оплата остатка при подписании нотариального акта. Это позволяет покупателю планировать финансовую операцию, не имея всей суммы капитала с самого начала.
Риски покупки на этапе строительства и как их снизить
Риск застройщика: самый серьёзный из возможных рисков. Если застройщик объявляет о несостоятельности (входит в процедуру банкротства) до сдачи объекта, покупатель может потерять внесённые авансом суммы, если они не были должным образом гарантированы. Закон 38/1999 от 5 ноября о регулировании строительства (LOE) и последующие нормативные акты обязывают застройщика гарантировать суммы, полученные до сдачи объекта, банковской гарантией или страховым поручительством. Требуйте этот документ до совершения любого платежа.
Задержки со сдачей объекта. Сроки строительства часто нарушаются. Задержка на 6–12 месяцев относительно запланированной даты статистически является обычным явлением в отрасли. В договоре должны быть указаны дата сдачи объекта, штрафные санкции за просрочку и право покупателя на расторжение договора, если задержка превышает согласованный порог.
Расхождение между проектом и реальностью. То, что показано на визуализациях и макетах, может отличаться от конечного результата по качеству отделки, видам или местам общего пользования. Требуйте спецификацию отделочных материалов с подробным перечнем материалов, брендов и технических характеристик в качестве обязательного приложения к договору.
Изменения в окружении. Пустой участок рядом с комплексом может превратиться в новое здание ещё до сдачи вашего объекта. Перед подписанием договора ознакомьтесь с градостроительным планом муниципалитета и разрешениями на строительство соседних объектов.
Правовая база, защищающая покупателя новостройки в Испании в 2026 году
Покупка новостройки на этапе строительства в Испании регулируется законодательной базой, которая значительно эволюционировала после кризиса 2008 года. Вот основные положения, которые вам следует знать:
Закон 38/1999 о регулировании строительства (LOE): Устанавливает обязанность застройщика оформить гарантии на скрытые дефекты (10 лет для конструктивных элементов, 3 года для материального ущерба и 1 год для элементов отделки), а также регулирует порядок приёмки объекта и ведение технического паспорта здания. Полный текст можно найти в официальном государственном бюллетене (BOE).
Королевский указ 515/1989 об информировании потребителей при купле-продаже: Обязывает застройщика предоставить покупателю до подписания договора генеральный план расположения объекта, план самого объекта, спецификацию отделочных материалов, полную стоимость и порядок оплаты. Ознакомиться с нормами защиты прав потребителей в сфере жилья можно на портале Министерства жилищного строительства и городского развития.
Гражданский кодекс (ст. 1124 и далее): Обосновывает право покупателя расторгнуть договор и потребовать возврата внесённых сумм с процентами в случае серьёзного нарушения обязательств со стороны застройщика.
Закон 57/1968: Хотя он в значительной степени отменён Законом 20/2015, заложенные в нём принципы защиты авансовых платежей по-прежнему действуют через обязательное предоставление банковских гарантий и страховых поручительств. Банк Испании публикует полезную информацию о том, как проверить платёжеспособность организаций, выдающих такие гарантии.
Процесс покупки на этапе строительства шаг за шагом
1. Выбор проекта и первичная юридическая проверка (due diligence). Убедитесь, что у застройщика есть разрешение на строительство — выданное или хотя бы поданное на рассмотрение. Проверьте в Торговом реестре платёжеспособность компании-застройщика. Узнайте, есть ли у неё уже сданные объекты, и изучите их историю.
2. Резервирование. Обычно от 3 000 до 10 000 €, с обязательной силой или без неё. Уточните, подлежит ли эта сумма возврату в случае отказа от заключения частного договора купли-продажи и на каких условиях.
3. Частный договор купли-продажи. Это самый важный документ сделки. Он должен включать: полную стоимость, порядок и график платежей, дату сдачи объекта и штрафные санкции, спецификацию отделочных материалов как обязательное приложение, описание объекта в соответствии с утверждённым проектом и гарантию внесённых сумм.
4. Платежи в процессе строительства. Каждый платёж должен сопровождаться индивидуальной банковской гарантией или страховым сертификатом, покрывающим эту сумму. Требуйте гарантию до совершения перевода.
5. Осмотр объекта перед сдачей. Вы имеете право осмотреть жильё перед подписанием нотариального акта, чтобы убедиться в его соответствии условиям договора. Составьте акт с перечнем недоделок, которые застройщик должен устранить до сдачи или в срочном порядке сразу после неё.
6. Подписание нотариального акта. На этом этапе выплачивается оставшаяся сумма, как правило, за счёт ипотечного кредита. Нотариус проверит документацию застройщика и технический паспорт здания.
7. Уплата налогов. Покупка новостройки облагается НДС (10% для обычного жилья, 4% для жилья, находящегося под социальной защитой) плюс гербовым сбором AJD, ставка которого варьируется в зависимости от автономного сообщества. В автономном сообществе Валенсия ставка AJD составляет 1,5%.
Зоны с наибольшей активностью строительства новостроек на Коста-Бланке в 2026 году
Строительная активность сосредоточена в нескольких зонах. Финестрат и северный склон горного массива, возвышающегося над заливом Бенидорма, объединяют одни из самых амбициозных жилых проектов на сегодняшний день — комплексы апартаментов современного дизайна с видом на Средиземное море. Гуардамар-дель-Сегура и Ориуэла-Коста сохраняют устойчивую активность в сегменте выше среднего, предлагая хорошее соотношение цены и качества для международного покупателя. Кальпе, Альтеа и Хавеа концентрируют новостройки самого высокого уровня — проекты вилл и элитных апартаментов, ориентированные на европейского покупателя с высокой платёжеспособностью.
Чтобы разобраться в различиях образа жизни и профиля покупателя в разных муниципалитетах, рекомендуем прочитать наш анализ Бенидорм против Альтеа: две модели жизни на Коста-Бланке, где мы подробно сравниваем оба направления.
Налогообложение иностранного покупателя новостройки: что нужно знать перед подписанием
Нерезидент Испании, приобретающий новостройку на Коста-Бланке, должен учитывать три основных налоговых обязательства:
NIE (идентификационный номер иностранца): обязателен для подписания нотариального акта. Оформляется в отделах по делам иностранцев или в консульствах Испании в стране проживания покупателя. Процедуру можно провести по нотариальной доверенности, без необходимости личного присутствия.
IRNR (налог на доходы нерезидентов): если жильё не сдаётся в аренду, нерезидент ежегодно платит налог с вменённого дохода, рассчитываемого исходя из кадастровой стоимости объекта. Если объект сдаётся в аренду, налогом облагается полученный доход. Общая ставка составляет 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ и 24% для остальных.
Налог на имущество: нерезиденты, владеющие активами в Испании, обязаны уплачивать этот налог в отношении имущества, расположенного на территории страны. В автономном сообществе Валенсия действуют собственная шкала ставок и собственные необлагаемые минимумы.
Для любого иностранного покупателя крайне важно получить специализированную налоговую консультацию перед подписанием договора. Министерство финансов публикует подробную информацию об IRNR и налоговом режиме для инвесторов-нерезидентов в Испании.
Как выбрать надёжного застройщика на Коста-Бланке
Не все застройщики, действующие на рынке, обладают одинаковым уровнем платёжеспособности и опыта. Вот критерии, которые мы рекомендуем оценить, прежде чем вкладывать капитал:
История предыдущих сдач объектов: застройщик, который уже завершил и сдал предыдущие проекты, даёт гарантии, которые не может предложить только что созданная компания. Ищите отзывы предыдущих покупателей.
Финансовая устойчивость: проверьте в Торговом реестре последние поданные годовые отчёты. Хорошо капитализированный застройщик имеет меньший риск приостановки строительства.
Привлечённая строительная компания: знать, кто физически выполняет строительные работы, так же важно, как знать, кто выступает застройщиком. Опытная строительная компания с собственным объёмом работ — дополнительная гарантия.
Разрешение на строительство: проект без выданного разрешения несёт в себе риск того, что муниципалитет откажет в нём или наложит условия, что задержит начало работ. Запросите копию разрешения или подтверждение подачи заявления.
В GG Real Estate Costa Blanca мы сопровождаем международного покупателя на всех этапах приобретения новостройки — от выбора проекта до подписания нотариального акта. Ознакомьтесь с нашим каталогом новостроек на Коста-Бланке и свяжитесь с нашей командой без каких-либо обязательств.
