Jedes Jahr entscheiden sich Tausende europäische und außereuropäische Bürger dazu, eine Immobilie an der Costa Blanca zu erwerben. Für viele von ihnen ist der Prozess voller offener Fragen: Brauche ich die NIE, bevor ich unterschreibe? Welche Steuern muss ich zahlen? Kann mir eine spanische Bank eine Hypothek gewähren? Was war die Golden Visa, und warum wurde sie abgeschafft? Dieser Leitfaden beantwortet all diese Fragen klar und praxisnah, mit Verweisen auf die geltenden offiziellen Vorschriften.

Die NIE: der erste Schritt für jeden ausländischen Käufer in Spanien

Die Ausländeridentifikationsnummer (Número de Identificación de Extranjero, NIE) ist das steuerliche Identifikationsdokument, das jeder nicht-spanische Bürger für wirtschaftlich relevante Vorgänge in Spanien benötigt. Ohne NIE ist es nicht möglich, einen Kaufvertrag notariell zu beurkunden, ein Bankkonto zu eröffnen, eine Hypothek zu beantragen oder Steuern zu begleichen.

Die NIE wird bei der Nationalpolizei (Policía Nacional) über die Ausländerbehörde (Oficina de Extranjería) oder beim spanischen Konsulat im Wohnsitzland des Antragstellers beantragt. Wer nicht nach Spanien reisen kann, kann einer Vertretungsperson eine notarielle Vollmacht erteilen, damit diese den Vorgang in seinem Namen abwickelt. Das Innenministerium (Ministerio del Interior) veröffentlicht die aktuellen Formulare und Verfahren.

Besteuerung des nicht ansässigen Käufers: was Sie wann zahlen

Zum Zeitpunkt des Kaufs

Der Erwerb wird genauso besteuert wie bei einem Ansässigen: Mehrwertsteuer (IVA) (10 % bei Neubauten, 21 % bei Gewerbeflächen) zuzüglich Stempelsteuer (AJD) in der Comunitat Valenciana (1,5 %) bei Neubauten; Grunderwerbsteuer (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) von 10 % in der Comunitat Valenciana bei Bestandsimmobilien. Zum Zeitpunkt des Kaufs gibt es keinen Aufschlag für nicht ansässige Ausländer.

Während des Besitzes: IRNR

Die Einkommensteuer für Nichtansässige (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) ist die Steuer, die den ausländischen nicht ansässigen Eigentümer während des Immobilienbesitzes betrifft. Wird die Immobilie nicht vermietet, zahlt der Eigentümer jährlich Steuern auf ein fiktives Einkommen in Höhe von 1,1 % des Katasterwerts der Immobilie (wenn der Katasterwert in den letzten 10 Jahren überprüft wurde) bzw. 2 % andernfalls. Der Steuersatz beträgt 19 % für Ansässige der EU, des EWR oder der Schweiz und 24 % für alle übrigen. Die Agencia Tributaria (spanische Steuerbehörde) veröffentlicht alle Informationen zum Formular 210 (IRNR-Erklärung).

Beim Verkauf: Besteuerung des Veräußerungsgewinns

Beim Verkauf der Immobilie zahlt der Nichtansässige Steuern auf den erzielten Veräußerungsgewinn (Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungspreis zuzüglich Kosten). Der Satz beträgt 19 % für Ansässige der EU/des EWR und 24 % für alle übrigen. Zudem besteht ein Steuereinbehalt von 3 % auf den Verkaufspreis, den der Käufer im Namen des nicht ansässigen Verkäufers als Vorauszahlung auf die Steuer an das Finanzamt abführen muss.

Kann ein Ausländer in Spanien eine Hypothek erhalten?

Ja. Spanische Banken vergeben Hypotheken an Nichtansässige, allerdings zu anderen Konditionen als an Ansässige. Die wichtigsten Unterschiede sind: Der Finanzierungsanteil am Beleihungswert liegt in der Regel bei 60–70 % (gegenüber 80 % bei Ansässigen), es werden mehr Nachweisdokumente verlangt (Steuererklärungen aus dem Heimatland, Kontoauszüge, Arbeitsvertrag oder Einkommensnachweise), und der Prozess kann länger dauern.

Für EU-Bürger ist der Prozess einfacher als für Staatsangehörige von Nicht-EU-Ländern. Es empfiehlt sich, vor der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags mehrere Finanzinstitute zu kontaktieren, um eine Finanzierungsvorabgenehmigung zu erhalten. Die Banco de España veröffentlicht einen Hypothekenvergleich sowie nützliche Simulationswerkzeuge für den Käufer.

Die Golden Visa: was sie war, warum sie abgeschafft wurde und was 2026 davon bleibt

Die spanische Immobilien-Golden-Visa ermöglichte es Nicht-EU-Bürgern, durch eine Investition von mindestens 500.000 € in spanische Immobilien eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten. Sie wurde Anfang 2025 durch ein im BOE veröffentlichtes Königliches Dekret im Rahmen der Regierungsmaßnahmen zur Eindämmung des Drucks auf den Wohnungsmarkt in den angespanntesten Gebieten abgeschafft.

2026 existiert die Immobilien-Golden-Visa als Aufenthaltsweg nicht mehr. Es gibt jedoch weitere Aufenthaltsoptionen für finanzstarke Nicht-EU-Investoren: die nicht-erwerbstätige Aufenthaltserlaubnis (für Personen, die ausreichende Einkünfte nachweisen können, ohne in Spanien arbeiten zu müssen), die Aufenthaltserlaubnis für Investoren durch Investition in Unternehmenstätigkeiten oder den Erwerb von Wertpapieren, sowie der gewöhnliche Aufenthalt durch Verwurzelung (arraigo) oder Familienzusammenführung. Wenden Sie sich stets an einen auf Ausländerrecht spezialisierten Anwalt, bevor Sie Ihr Vorhaben auf der Grundlage eines bestimmten Aufenthaltsstatus planen.

Das Ausländerportal des Innenministeriums enthält die aktuellen Vorschriften zum Aufenthaltsrecht für Ausländer.

Der Steuervertreter: in bestimmten Fällen verpflichtend

Nicht in Spanien ansässige Eigentümer von Immobilien, die der IRNR unterliegen, sind in bestimmten Fällen verpflichtet, einen Steuervertreter mit Wohnsitz in Spanien zu benennen. Diese Person fungiert als Ansprechpartner gegenüber der Agencia Tributaria und erleichtert die Erfüllung der steuerlichen Pflichten vom Wohnsitzland des Eigentümers aus. Dies ist besonders empfehlenswert für alle nicht ansässigen Käufer, die keine steuerliche Beratung in Spanien haben.

Das spanische Bankkonto: notwendig und praktisch

Auch wenn ein spanisches Bankkonto für den Immobilienkauf gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, erweist es sich in der Praxis als unerlässlich. Die Begleichung von Steuern (IRNR, IBI, Gemeinschaftskosten, Versorgungsleistungen) erfolgt per Lastschrift von einem spanischen Konto. Auch die Hypothek, falls vorhanden, wird darüber abgewickelt. Die Eröffnung eines Kontos bei einer spanischen Bank ist ein einfacher Vorgang, der persönlich bei einem Besuch oder bei manchen Banken telematisch nach vorheriger Identitätsprüfung erfolgen kann.

Bei GG Real Estate Costa Blanca arbeiten wir regelmäßig mit internationalen Käufern zusammen und koordinieren den gesamten Kaufprozess — von der Immobiliensuche bis zur notariellen Beurkundung — gemeinsam mit vertrauenswürdigen Anwälten und Steuerberatern, die auf den nicht ansässigen Käufer spezialisiert sind. Sprechen Sie mit unserem Team, und wir erklären Ihnen den gesamten Prozess unverbindlich.